这次迪拜出现偿债危机,对世界是一个不小的震动。世人都知道,这几年迪拜大兴土木,房地产发展神速,俨然有取代石油成为第一支柱产业之势。尽管这样一来,迪拜的面貌的确发生了巨大的变化,从一个沙漠小城一跃而成为令人炫目的高度现代化大城市,但还等不及其梦圆又一个世界金融中心,危机突然就降临了。现在所发生的迪拜世界公司的偿债危机,恐怕只是迪拜危机的冰山一角。事实上,那里的房地产行业已陷入了很严重的萧条,烂尾楼四处可见。于是,有人从中得出结论:迪拜的问题,出在房地产上。而要汲取迪拜的教训,就是要调控房地产,遏制其盲目发展势头。 这样的结论当然也没有错。不过,如果我们的研究更深入一些,也更严谨一些的话,恐怕可以从中发现更多有意义的结论。迪拜地处中东,对它来说最主要的资源是地底下的石油,这几年随着国际油价的上涨,其石油收入也大幅度提高,政府实力倍增。有了钱,当然首先就用于基础建设,而过惯了游牧生活的当地居民开始定居,并且被安排过上现代化的生活时,也就必然会产生对房地产的巨大需求。而在迪拜政府看来,地下的石油总有一天是会被采光的,而要维持国家的可持续发展,就必须利用现在财力尚很充裕的时机,发展其他产业。建立世界金融中心的设想,就是在这种背景下产生的,随之而来的就是更大规模的城市基础建设以及旅游设施的开发等。迪拜塔、棕榈叶岛等工程,就是在这样的背景下建起来的。迪拜政府这样的思路,至少在方向上应该是对的,一个产油国从长计议,抓紧时机发展其他替代产业是必要的。但问题在于,迪拜在发展城市、搞房地产时,其目光不仅仅是盯住了本地居民,而且更是盯住了海外来客。迪拜的超级豪宅,有的目标客户居然是英超球员这样的时尚人士,而其极尽奢华的旅游设施,目标也是锁定欧美超级富豪的。然而,这样的消费群体毕竟是很侠小的,而且从迪拜的文化传统与社会、历史、地理环境来看,也不是非常适合非阿拉伯人士长期居住的,在这里要建设世界金融中心,更是显得过于超前。所以,一旦国际金融危机爆发,本国的消费无法填满因为外来消费大量减少而留下的空白,原本并不处于危机中心的迪拜,也就自身发生了危机。 显然,迪拜危机的根源,从表面看是因为房地产的过度膨胀,但其本质却是发展战略出现了失误,脱离了实际,做了超越其本身能力的事情。 由迪拜联想到中国。现在中国的房地产也很热,不少市场人士对此也是持有异议的,网上的口水仗始终打得很激烈。迪拜事件发生后,以迪拜案例为殷鉴,强烈要求调控中国房地产的舆论也呈高涨之势。无疑,中国的房地产的确存在太多问题,尤其房价上涨过快一直为社会各方所诟病。但尽管如此,笔者以为,我们还是应该看到,中国的房地产状况与迪拜是有着本质的不同,中国人口多,眼下又处于城市化、工业化加速发展的阶段,这就使得房地产的高速发展成为一种现实的需要。房价上涨,固然有不少不合理因素推动,但客观上也还有一个供求不平衡的问题存在,不断增加的刚性需求,也是驱动房地产业发展的强大动力。那种认为迪拜因为房地产发展过度而导致危机,所以现在中国也要限制房地产发展的观点,显然是脱离实际的,没有号准脉,混淆了不同国家、不同发展阶段所存在的不同问题。 其实,迪拜危机对于中国乃至世界的借鉴意义,与其说是在于房地产乃至旅游业不能超常发展,还不如说是应该制定一个合乎国情的发展战略,并且要把内需作为经济发展的基础。在这个意义上,迪拜事件可能只是个案,将其房地产所出现的问题视为在其他国家都可能发生的普遍现象,就像把迪拜的偿债能力下降看作是世界金融危机的第二波一样,都是缺乏依据的。 顺便提一下,迪拜危机发生后,沪深股市一时也受到拖累,特别是房地产股票跌幅不小,这恐怕也是与人们对迪拜危机的解读有关。而这几天,情况则有所改变。不但股市强劲反弹,而且房地产股票的表现还很突出。这或许也表明,市场对于迪拜危机的认识渐渐比较客观了。而投资者对于国内房地产行业的预期和研判,只要是建立在实事求是的基础上,那么笔者相信从中一定能够发现投资机会。
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